青龙满族自治县人民政府办公室关于印发青龙满族自治县县城区住宅小区物业管理改革实施方案的通知

各乡镇政府、都阳路街道办事处，县政府有关部门：

《青龙满族自治县县城区住宅小区物业管理改革实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

青龙满族自治县人民政府办公室

2021年11月18日

青龙满族自治县

县城区住宅小区物业管理改革实施方案

为进一步加强和规范县城住宅小区物业管理工作，提升物业管理服务水平，不断改善人民群众的居住环境和生活品质，提升人民群众幸福感、获得感，根据省委办公厅、省政府办公厅《印发关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的指导意见的通知》（冀办〔2019〕46号）、《秦皇岛市物业管理条例》和市政府办公室《关于印发秦皇岛市推进城镇老旧住宅小区物业管理实施方案的通知》（秦政办字〔2021〕43号）等相关文件精神，结合我县实际，特制定本方案。

一、指导思想

以党的十九大精神为指引，坚持以人为本、民生为先，按照 "政府主导、市场运作、专业管理、居民参与、共同推进" 的总体要求，创新发展县城住宅小区物业管理服务模式，建立规范的住宅小区物业管理服务长效机制，不断提高住宅小区物业管理服务水平，着力提升人民群众的居住生活品质。

二、基本原则

（一）坚持党建引领。积极推动成立物业管理委员会和业主委员会，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，落实街道、社区和符合条件的社区 "两委" 成员通过法定程序兼任业主委员会成员，形成党管物业的长效机制。

（二）压实属地责任。按照属地管理的原则，由街道办事处、社区居委会牵头，整合零星住宅和小规模住宅区，合理划定规模物管区域（以建筑面积 3万平方米为基数单元），组织开展住宅小区引进专业化物业服务。

（三）突出工作重点。积极征求住宅小区全体业主意见，推进住宅小区引入专业化物业管理服务，建立日常物业管理服务长效机制。

（四）坚持共同参与。广泛征求居民开展专业化物业管理的服务内容和相应收费标准意见，引导业主（居民）共同参与，落实 "知情权、参与权、选择权、监督权" ，明确业主（居民）与物业服务单位共同管理小区的义务与职责。厘清街道、社区、业主、物业服务公司共同管理的责任。

三、主要目标

2023年底前，推动全县132个住宅小区（自管小区39个、无物业管理93个，交警住宅楼因拆除剔除）建立专业化物业管理长效机制，争取实现 "八有" ∶ 即有门卫值班（封闭管理）、有安保监控、有公共保洁、有秩序维护、有绿化养护、有维修管理、有物管用房、有社区管理用房，基本实现专业化物业管理服务全覆盖。

四、实施步骤

（一）调查摸底，制定方案。2021 年10月底前，完成住宅小区物业管理服务现状调查，摸清底数。成立工作领导小组，明确责任领导，设立协调机构，制定总体方案和年度阶段工作计划，研究确定推进方式。通过招标或直接选聘方式选择运营稳定、信用良好、社会责任心强的物业服务企业，进入住宅小区开展物业管理。

（二）示范引领，试点先行。2021年12月底前，开展推进住宅小区引进专业化物业服务试点工作，完成2-3个试点（森源领秀城东西区、花园小区），探索一套合理程序、建立一套合规制度、总结一套成熟经验。

1．优化整合。按照 "条块结合、以块为主、属地管理" 的原则，合理划定物管区域。在有一定规模的住宅小区设置封闭独立的物业管理区域;对于零星住宅和小规模住宅区，按街区相邻、便于管理、形成规模的原则，因地制宜合并为一个物业管理区域实行物业管理（以建筑面积3 万平方米为基数单元，就近整合）。发挥住建局物业管理行政主管部门指导责任、街道办事处和社区居委会的主体责任，积极推进住宅小区引进专业化物业服务各项任务。

2．突出重点。针对目前无物业管理住宅小区、有意愿开展专业化物业服务的住宅小区现状，分类确定推进方式，不断推进住宅小区引进专业化物业服务工作。

3．多方配合。广泛征求居民意见，以户为单位（一个独立产权单位为一户），由社区居委会通过召开居民会议、业主走访、书面公示等形式，告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理（组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主或者物业使用人承担）的组织形式、服务内容和相应收费标准，收集意见建议。街道办事处、社区居委会负责对小区实施网格化管理，引导推动社区居民自我教育、自我管理、自我服务，促进邻里和谐、楼栋和谐、社区和谐。各社区居委会通过公开途径，选配政治可靠、遵纪守法、身体健康的退休老干部、老党员（65岁以内），担任楼栋长、单元长。明确职责，发挥志愿者楼栋长、单元长作用。根据小区楼栋数成立小区志愿者服务队，规模5栋以上，志愿者不少于8人；规模3栋以下，不少于3人。为鼓励小区长、楼栋长、单元长发挥网格员作用，积极争取县域内龙城超市、天益堂药店、乾然之家家具城、交电中心、华强石油等重点企业开展公益助力活动，为小区长、楼栋长、单元长和小区志愿者服务队办理志愿者会员卡，志愿者持会员卡在指定地点购物，可享受一定的打折优惠。组织小区居民设立由领导干部和党员担任的小区长、楼栋长、单元长的物业管理委员会，召开业主大会，成立业主委员会或物业管理委员会，依法择优选聘物业服务企业。按照2019 年市发改委、市住建局联合印发《关于调整城市区物业服务收费标准暨理顺收费管理工作的通知》（秦发改价格〔2019〕81号）中 "一星级服务标准、收费标准，约定物业服务费标准。" 双方签订物业服务合同，并按合同约定服务费用总额10%的标准缴纳物业管理服务履约保证金。未成立业主委员会的住宅小区，社区居委会代行业主委员会职责，与聘用的物业服务企业签订物业服务合同，收取合同约定服务费用总额10%的物业管理服务履约保证金。受聘的物业企业应根据《秦皇岛市物业管理条例》和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务。街道办事处、社区居委会指导物业服务企业统计当年未缴清物业服务费住户，视情况在小区公示栏中公布。对无正当理由拒交物业费的业主，由物业服务企业依法向人民法院起诉，申请强制执行。物业服务企业不按有关规定履行服务义务的，业主委员会或物业管理委员会、社区居委会有权要求解除合同。

（三）推广经验，全面推进。2022年1月-2023 年 12月，在认真总结试点工作的基础上，全面推进住宅小区专业化物业管理服务，2022年底完成60%的目标，2023年基本实现全覆盖。

五、保障措施

（一）健全机构，加强领导。成立以县政府主要领导为组长，县财政局、县资源规划局、县民政局、县公安局、县应急管理局、县住建局、县生态环境分局、县发改局、县税务局、县市场监管局、都阳路街道办事处等为成员单位的住宅小区物业管理推进工作领导小组，协调推进相关工作。

（二）广泛宣传，营造氛围。充分发挥报纸、电视等新闻媒体作用，宣传国务院《物业管理条例》和《河北省物业管理条例》《秦皇岛市物业管理条例》等文件精神，引导居民了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，广泛动员居民积极参与，推动物业企业全面履行条例规定的职责，引导业主积极履行条例规定的义务，自觉按合同约定交纳物业费，营造浓厚氛围，推动各项工作顺利开展。

（三）明确责任，合力推进。由县委深化改革职能部门牵头，负责协调住宅小区物业管理服务工作的全面推进;住建部门负责指导街道办事处和社区居委会通过招标或直接选聘方式，选择运营稳定、信用良好、社会责任心强的物业服务企业进入住宅小区进行物业管理服务;由街道办事处和社区居委会负责组织开展居民民意调查，按程序召开业主大会，成立业主委员会，遴选物业服务企业开展住宅小区物业管理服务，负责住宅小区物业管理考核评定。各职能部门和相关单位要密切配合，不断提升住宅小区物业管理水平。

（四）强化调度，加强督导。建立工作联系制度和定期检查调度制度，及时掌握住宅小区物业管理服务工作进展情况，切实加强督导检查，及时通报反馈情况。各领导小组成员单位每月15日前将当月工作开展情况及时报县委深化改革职能部门。

附件：１．青龙满族自治县住宅小区物业管理推进工作领　　　　　

　　　　　导小组成员名单　　　　　　

　　　　　２．住宅小区物业服务标准

　　　　　３．住宅小区物业管理考核评分细则

附件1

青龙满族自治县

住宅小区物业管理推进工作领导小组成员名单

组 长：张义金 县委副书记、县政府县长

副组长：陈 坤 县政府副县长

陈静朋 县政府副县长

成 员：肖海东 县政协副主席、发改局局长

王兴海 县委办公室副主任

李宝奎 县委组织部副部长

肖国林 县财政局局长

魏国锋 县住建局局长

丁振柱 县民政局局长

单贵文 县资源规划局局长

张 华 县应急管理局局长

丁国锋 县市场监管局局长

田 野 县生态环境分局局长

铉 斌 县税务局局长

母冬晖 县公安局副局长

孙 涛 都阳路街道办事处主任

领导小组办公室设在都阳路街道办事处，办公室主任由孙涛同志兼任，负责全县物业管理工作的统筹、协调、推进、检查等工作。领导小组成员如有变动，由成员单位相应岗位人员自行递补，报领导小组备案，不再另行发文。

附件2

住宅小区物业服务标准

一、综合管理服务

1．有规范物业管理单位，有固定的管理场所，视情设立社区文化、休闲活动场所。

2．服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，责、权、利关系明确。

3．有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

4．管理服务人员佩带标志、行为规范，服务主动、热情。

5．公示服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完善的报修、维修和回访记录。

6．按合同约定规范使用住房专项维修资金。

7．每年至少1次征询住户、业主对物业服务的意见，满意率85%以上。

二、清洁卫生

1．小区整体环境清洁，无随意堆放杂物。

2．上下水、排污设施保持畅通，及时清理化粪池，污物无外溢。

3．小区内无违反规定饲养家禽、家畜。

4．垃圾箱口封闭良好，日产日清。

5．小区内道路、广场、停车场，每日清扫，公共楼梯、楼道及时清扫、擦拭，经常保持清洁。

三、绿化养护

1．小区内有适当的花草、绿地，定期护理，保持整洁。

2．有专职人员负责管理养护。

3．绿地管理及维护措施落实，无破坏和违章占用现象。

四、秩序维护

1．小区实行封闭式管理，出入口24小时值勤。

2．有门卫保安值班，负责维护安全和交通秩序。

3．对重点区域、重点部位按要求巡查。负责维护业主正常生活秩序、及时处理突发情况。

4．危及住户安全处设有明显标志和防范措施。

5．车辆管理有序，无乱停乱放现象。

6．对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时采取措施并报告有关部门。

五、公用设施、设备维修养护管理

1．小区内公共配套设施完好、保养，检修及时，运行正常。

2．供水、供电、通信、照明设施齐全，运行正常。

3．路面硬化、道路畅通、平整。

4．消防设施完好，随时可以启用，消防通道畅通。

5．路灯、楼道灯保持完好，故障修复及时。

六、收费制度及行为管理

1．管理单位与业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定有关收费事宜，无业主委员会的，可与物业管理委员会、社区签订《物业服务合同》，约定有关收费事宜。

2．物业管理服务收费实行明码标价，物业服务项目、服务标准、收费标准在入口处显著位置长期公示。

3．建立收费、财务管理公开和业主监督制度，每年以书面形式向业主委员会公布有关财务收支账目，无业主委员会的，向物业管理委员会、社区公布有关财务收支账目。

4．严格按规定的收费项目、标准收费，无擅自增加收费项目、提高收费标准、重复收费等乱收费行为。

5．物业服务费使用规定票据。

附件3

住宅小区物业管理考核评分细则

项目一:综合管理服务

内容:管理要求、投诉处理、经费管理

分值:5分

服务要求:

1．有规范物业管理单位，有固定的管理场所。

2．服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，责、权、利关系明确。

3．有物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

4．管理服务人员佩带标志、行为规范，服务主动、热情。

5．公示8小时服务电话。急修时间、其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

6．按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

7．每年至少1次征询住户、业主对物业服务的意见，查看满意率。

评分细则:

除第1、2、5项1分外，其余每项0.5分,不符合0分。

项目二:秩序维护

分值 :5分

服务要求:

1．小区实行封闭式管理，出入口值勤。

2．门卫保安值班每班1人，负责维护安全和交通秩序。

3．对重点区域、重点部位巡查。负责维护业主正常生活秩序、及时处理突发情况。

4．危及住户安全处设有明显标志和防范措施。

5．车辆管理有序，无乱停乱放现象。

评分细则:

符合1分,不符合0分。

项目三:公用设施设备维修养护管理

内容:小区消防设施设备等

分值:5分

服务要求:

1．小区内公共配套设施完好，保养、检修及时，运行正常。

2．供水、供电、通信、照明设施齐全，运行正常。

3．路面硬化、道路畅通、平整，小区大门设置橡胶减速带。

4．消防设施完好，随时可以启用，消防通道畅通。

评分细则:

符合1分,不符合0分(查阅消防巡查记录和保养记录。

项目四:卫生清洁

内容:公共部位和公共场地保洁、公共设施保洁、垃圾收集

分值:5分

服务要求:

1．小区整体环境清洁，无随意堆放杂物。

2．上下水、排污设施保持畅通，及时清理化粪池，污物无外溢。

3．小区内无违反规定饲养家禽、家畜。

4．垃圾箱口封闭良好，日产日清。

5．小区内道路、广场、停车场、公共楼梯、楼道按要求清扫、擦拭，经常保持清洁。

评分细则:

符合1分,不符合0分 (查看现场和清卫记录)。

项目五:绿化养护

内容:草坪、树木

分值:4分

服务要求:

1．小区绿化覆盖率达20%以上。

2．小区内有适当的花草、绿地，定期护理，保持整洁。

3．有专业专职人员负责管理养护，养护及时。

4．绿地管理及维护措施落实，无破坏和违章占用现象。树木适时修剪。有针对性及时灭治，年喷药1次以上。

评分细则:符合1分,不符合0分(查看绿化地和养护记录)。

项目六:收费制度及行为管理

内容:收费项目、收费票据、账目等

分值:3分

服务要求:

1．管理单位与业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定有关收费事宜。

2．在入口处显著长期公示有关内容。

3．建立收费、财务管理公开和业主监督制度，每年以书面形式向业主委员会公布有关财务收支账目。

4．严格按规定的收费项目、标准收费，无擅自增加收费项目、提高收费标准、重复收费等乱收费行为。

5．按规定缴纳公众责任保险费用。

6．物业服务费使用规定票据。

评分细则:

符合0.5分,不符合0分。

项目七:参与社区建设

内容:参与情况

分值:3分

服务要求:

参与小区平安创建、卫生社区创建、文明创建及社区精神文明建设活动等。

评分细则:

由社区居委会评议，积极参与3分,能参与2分,不参与0分。

项目八:物业管理费

内容:收缴率

分值:30分

服务要求:

60%-70%(含60%)

70%-80%(含70%)

80%以上(含80%)

评分细则:

满足上述条件的分别得10分、20分、30分

项目九:业主满意度调查

内容:满意率

分值:40分

服务要求:

书面征求业主意见

评分细则:

满意率95%(含95%)以上40分;

85%-95%(含85%) 30分;

75%-85%(含75%)20分,

65%-75%(含65%)10分,

60%以下0分。

合计评分值(总分100分)。