政策解读|青龙满族自治县农村不动产房地一体登记实施办法

一、制定《登记实施办法》的必要性

按照《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、2019年《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（中发【2019】12号）要求， "加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证" 、《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《财政部 国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税【2016】79号）规定、《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规【2016】6号）规定。

实现宅基地房地一体不动产实现宅基地房地一体不动产确权登记,同时为了推进乡村振兴战略,明晰产权,为将来农村不动产资产资本化打下坚实基础。在推进农村宅基地使用权及房屋所有权确权过程中,发现农村宅基地存在着很多历史遗留问题,例如:当前我县农村宅基地及房屋双证齐全可以直接换发不动产证的数量占比非常低,大多数农村宅基地及住房仅有单证或没有发证;大量存在着宅基地超占、房屋超建、临公路退距不足、 "一户多宅" 、无规划手续以及未经批准翻改建的情况,亟需出台相应的政策文件来破解当前农村宅基地及住房确权登记中的难题。

二、《登记实施办法》的制订过程

从2019年6月起,我局开始全面梳理中央、省市县人民政府关于宅基地管理法规政策以及自然资源部、省市自然主管部门关于农村宅基地和集体建设用地和农村 "房地一体" 确权登记的相关文件,广泛征求县级相关部门以及乡镇自2012年以来开展农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记以来存在的问题以及具体建议。同时,组织确权登记股和县不动产登记工作人员先后赴草碾乡、肖营子镇等开展实地调研。2022年7月,选取我县肖营子镇赵丈子村开展试点工作,通过试点广泛听取农户办证过程中存在的障碍,现场收集问题。经局股室多次会审,并广泛征求成员单位意见与建议后形成《登记实施办法》初稿。2022年5月11日下发了征求意见稿， 7月7日,九届自治县政府第22次常务会议通过《农村不动产房地一体登记》实施办法。

三、 《登记实施办法》的主要内容

《登记实施办法》共6章25条，《登记实施办法》从农村不动产房地登记的工作流程、权属来源及面积的认定、其他情形处理及法律责任五个方面做出了具体规定，为我县推进农村不动产房地一体登记工作提供了文件依据。

四、主要依据及其他参考资料

1.《中华人民共和国民法典》

2.《中华人民共和国土地管理法》(2020年1月1日施行)

3.《不动产登记暂行条例》

4.《不动产登记暂行条例实施细则》

5. 《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)

6. 《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)

7. 《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)

8. 《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)

9. 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39）号

10. 自然资源确权登记局<关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知>》(自然资登记函〔2019〕6号)

三、拟实施主要条款的依据

第二条依据:《中华人民共和国民法典》第362条: "宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住房及其附属设施。"

第三条依据：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条: "农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。"

第五条依据：《不动产登记暂行条例》第三十三条规定， "本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效" 。《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条规定， "本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。

第四条、第六条依据:《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)第三条: "对乱占耕地、违反生态红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房、不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化" 。充分发挥乡村基层组织作用，推动解决宅基地 "一户多宅" 、缺少权属来源材料、超占面积、权利主体认定等问题，按照房地一体要求，统一确权登记、统一颁发证书，努力提高登记率。市、县自然资源主管部门可会同乡（镇）人民政府、村委会，组织群众以行政村为单位，统一申请登记，实现批量受理、集中办证。

第七条依据:国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)第六条，分阶段依法处理其他宅基地超面积问题。

第八条依据：国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)第九条，分阶段依法确定集体建设用地使用权。

第九条、第十条依据：国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)第十条，规范没有土地权属来源材料的宅基地、集体建设用地确权登记程序。

第十一条依据：《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)第三条: "对乱占耕地、违反生态红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房、不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化" 。

第十二条依据：《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）文件精神，该文件印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用的宅基地，经公示无异议或异议不成立的，由村民委员会出具证明后可依法登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记 "该权利人为非本农村集体经济组织成员" 。国办发〔1999〕39号文件印发后，城镇居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记发证。

第十三条依据：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法律、行政法规的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第十四条依据:《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)第五条: "符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。"

第十五条、第十六条依据：《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业农村部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)第六条。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因合法继承房屋、受赠房屋占用农村宅基地的，经村民委员会确认并出具相关证明材料，予以登记发证，在证书记事栏应注记 "该权利人为房屋的合法继承、受赠人" 。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在证书记事栏应注记 "该权利人为非本农民集体成员" 。

第十七条依据:自然资源确权登记局<关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知>》(自然资登记函〔2019〕6号)第四条: "对于符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途但符合 "一户一宅" 的,原则上按宅基地用途认定。"

第十八条依据：《不动产登记暂行条例》第十三条规定，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十条依据：《财政部 国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税[2016]79号）第三条规定，只收取不动产权属证书工本费。

第二十一条、二十二条、二十三条依据：《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）第十条规定，对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。